Home

Wat is een opeethypotheek? De voor- en nadelen van opeethypotheken

OPEETHYPOTHEEK PENSIOENPLUS / November 17, 2020

Altijd al nieuwsgierig geweest hoe een opeethypotheek in elkaar zit? Dan bent u nu op de juiste plek. In dit artikel bespreken we het volgende:

Dit zijn de secties van dit artikel, u kunt klikken om een sectie te lezen of naar beneden scrollen om het volledige artikel te lezen.

Inhoudsopgave:

  • Wat is een opeethypotheek?
  • Waarom sluit men een opeethyotheek af?
  • Hoe werkt een opeethypotheek?
  • Wat zijn de voordelen van een opeethypotheek?
  • Wat zijn de nadelen van een opeethypotheek?
  • Opeethypotheken zijn populair in de Verenigde Staten
  • Opeethypotheken op de Nederlandse markt
  • Zijn er betere alternatieven voor de opeethypotheek?

Disclaimer: Een opeethypotheek is niet zonder risico’s. Zo zullen zowel de voor- als nadelen van de opeethypotheek in onderstaand artikel aan bod komen.

LET OP: PensioenPlus is GEEN aanbieder van opeethypotheken, maar biedt een duidelijker en transparanter alternatief voor de opeethypotheek. Meer weten over hoe PensioenPlus werkt? Dat leest u hier.

Leestijd van dit artikel: Ongeveer 11 min.


Laten we beginnen!


De opeethypotheek, zorghypotheek, omkeerhypotheek of verzilverhypotheek. Wellicht heeft u één van deze woorden al voorbij zien komen. Ze zijn namelijk vrijwel allemaal verschillende etiketten van hetzelfde product. Al deze woorden verwijzen naar hypotheken die het eigen vermogen (in de vorm van overwaarde op uw huis) omzetten naar contant geld. In dit artikel gebruik ik voornamelijk het woord ‘opeethypotheek’, maar de inhoud van het artikel is ook van toepassing op de zorghypotheek, de omkeerhypotheek en de verzilverhypotheek.


Wat is een opeethypotheek?

De opeethypotheek en de traditionele hypotheek

Een opeethypotheek is een speciaal soort lening. Bij een traditionele hypotheek ontvangt de geldnemer een bedrag van de geldgever. De geldgever is meestal een bank of een andere financiële instelling. Daarna moet de geldnemer die geldsom met rente aan de geldgever terugbetalen in de vorm van maandelijkse betalingen totdat de schuld volledig is afbetaald. Daarnaast wordt bij een traditionele hypotheek de woning als onderpand gebruikt. Dat is ook het grootste verschil tussen een traditionele hypotheek en een traditionele lening.

Wilt u meer over een traditionele hypotheek weten? Dat leest u hier. Bij een opeethypotheek, ontvangt de geldlener ook geld van de geldgever. Dus u kunt zich afvragen wat is er anders bij een opeethypotheek dan een traditionele hypotheek?

Hoe is dit anders dan de traditionele hypotheek?

De opeethypotheek heeft een andere opzet dan de traditionele hypotheek. De opeethypotheek staat in het buitenland ook wel bekend als de omkeerhypotheek (reverse mortgage). De term “omkeer” komt uit het feit dat de geldnemer, in plaats van maandelijks de geldgever geld terug betaalt om de schuld te verminderen (zoals het gebeurt met de traditionele hypotheek), juist geld ontvangt en daardoor zijn schuld verhoogt. Deze opzet is mogelijk omdat de geldgever de overwaarde van het huis van de geldnemer gebruikt als onderpand. Overwaarde is de winst die u zou hebben als u uw huis vandaag verkoopt.

Een voorbeeld

Laat me dit met een voorbeeld illustreren. Stelt u zich voor dat u 25 jaar geleden een huis voor €100.000 hebt gekocht. In dit rekenvoorbeeld gaan we er vanuit dat u destijds dit geld niet op de bank had staan om dit in één keer te betalen. Dus, u heeft voor een conventionele hypotheek van €100.000 met Bank Z getekend. Hopelijk zijn er vervolgens twee dingen daarna gebeurd, namelijk:

  1. Uw geleende bedrag is van €100.00 naar €50.000 gedaald (omdat u een deel van uw lening heeft afgelost) en
  2. De waarde van uw huis is naar €200.000 gestegen. Als u deze €200.000 (de waarde van uw huis) vermindert met €50.000 (de schuld die u nog hebt bij Bank Z), is het resultaat €150.000. In dit geval is €150.000 de overwaarde van uw huis.
Tekening 1

Het probleem is dat u geen gebruik kunt maken van de overwaarde van uw huis. De overwaarde zit bij wijze van spreken vast in de stenen van uw huis. En van deze stenen kunt u geen boodschappen doen (of op vakantie gaan). Deze €150.000 staat (nog) niet op uw bankrekening (en kunt u daarom ook niet uitgeven). Om gebruik te maken van deze overwaarde, zult u uw huis moeten verkopen. Maar waarschijnlijk wilt u uw huis niet uit. Dus, hoe kunt u de overwaarde van uw huis gebruiken terwijl u hier gewoon blijft wonen? Daarvoor heeft u in feite twee mogelijkheden:

  1. U sluit een opeethypotheek af. Met de opeethypotheek kunt u een lening tegen de overwaarde van uw huis afsluiten.
  2. Of neem contact op met PensioenPlus voor het verkopen en vervolgens terughuren van uw eigen huis (een andere constructie dan de opeethypotheek).
Belangrijke kenmerken

Een ander belangrijk kenmerk van de opeethypotheek is dat u deze niet hoeft te betalen totdat u uw huis verlaat. Maar dit is niet zonder gevolgen. In de volgende alinea’s zult u zien waarom men kiest voor de opeethypotheek, wat de voor- en nadelen hiervan zijn (want zoals u misschien merkt, zijn deze constructies niet zonder nadelen) en wat voor alternatieve constructies er mogelijk zijn. Zoals wij die aanbieden. Of zo’n opeethypotheek voor u geschikt is, hangt natuurlijk van uw persoonlijke situatie af.


Waarom sluit men een opeethypotheek af?

Voordat we hieronder gaan bespreken hoe zo’n opeethypotheek technisch in elkaar zit, vraagt u wellicht zich af waarom iemand een opeethypotheek af zou sluiten tegenover de overwaarde van zijn/haar huis. Dat is een goede vraag, want daarmee verlaagt u in feite wat uw huis u oplevert in de toekomst. De meest voorkomende reden voor het afsluiten van een opeethypotheek is omdat mensen zich zorgen maken over (toekomstige) financiële verplichtingen omtrent hun gezondheidszorg of huisonderhoud. Ook wordt de opeethypotheek afgesloten om een pensioen aan te vullen.

De meest voorkomende reden waarom men een opeethypotheek afsluit zijn:

  • Extra inkomsten ontvangen om de kosten van het levensonderhoud te betalen.
  • Andere schulden betalen.
  • Een bestaande hypotheek aflossen.
  • Een nieuwe auto kopen.
  • Voor gezondheidszorg betalen.
  • Het huis repareren of renoveren.
  • De familie of kleinkinderen helpen.
  • Op vakantie gaan.

Hoe werkt een opeethypotheek?

Laten we hetzelfde voorbeeld van eerder gebruiken om te begrijpen hoe de opeethypotheek werkt. In dit voorbeeld was de overwaarde van uw huis €150.000. U denkt dat u dat geld goed kunt gebruiken, dus besluit u om met een financiële instelling (zoals een bank) te gaan praten om een opeethypotheek te sluiten. In de eerste fase controleert de financiële instelling of u in aanmerking komt voor een opeethypotheek. Hoewel de criteria in Nederland niet overal helemaal duidelijk zijn, zijn ze meestal:

  • U moet 65 jaar of ouder zijn.
  • Als u en uw echtgenoot besluiten om de opeethypotheek samen te krijgen, moet de leeftijd van de jongste geldlener 65 jaar of ouder zijn.
  • U moet eigenaar van uw huis zijn.
  • De opeethypotheek is de enige hypotheek die u tegen uw huis hebt afgesloten. U kunt dus geen traditionele hypotheek en een opeethypotheek op hetzelfde huis hebben.

Bovendien controleert de financiële instelling of u in staat bent om de onderhoudskosten voor uw huis, zoals reparaties, belastingen en verzekering, te betalen.

Na de goedkeuring

In de tweede fase, nadat de financiële instelling u goedgekeurd heeft, bepalen zij hoeveel geld u kunt ontvangen. Normaal gesproken ontvangt u niet de gehele overwaarde van uw huis. In ons voorbeeld kunt u dus geen €150.000 opnemen. U ontvangt een percentage van de €150.000. Vaak kunt u niet meer dan ⅔ van uw overwaarde opnemen (66%). Hoe hoog dit percentage precies is, is afhankelijk van verschillende factoren zoals:

  • Uw leeftijd. Hoe ouder u bent, hoe hoger het bedrag normaal gesproken is dat u kunt opnemen.
  • De huidige marktrente.
  • De marktwaarde van uw huis.
  • De locatie van uw huis.
  • De toekomstige geschatte waardering van uw huis.
Kosten

Net als bij andere hypotheken, is de opeethypotheek een financieel product dat kosten met zich meebrengt. Deze kosten zijn onder andere:

  • Aanvraagkosten.
  • Hypotheek Registratiekosten.
  • Hypotheekrente (dat is meestal een vaste rente).
  • Maandelijkse kosten voor de financiële transacties.
  • Kosten voor de taxatie van uw huis.
  • Juridische, afsluiting- en administratiekosten.
Uitbetalingsmogelijkheden

Vervolgens kunt u ook kiezen voor de manier waarop u de lening ontvangt. De betalingsopties zijn:

  • Het totale leningsbedrag in één keer ontvangen.
  • Maandelijkse betalingen.
  • Via een kredietlijn waar u toegang toe hebt en geld op kan nemen wanneer u dat nodig hebt.
  • Een combinatie van de eerste en tweede optie. Een vast bedrag in één keer ontvangen en daarna kleinere maandelijkse betalingen.

Het grootste nadeel van de opeethypotheek is dat uw schuld toeneemt naarmate de tijd verstrijkt. Anders dan een normale hypotheek lost u uw schuld niet af met het verstrijken van de tijd, maar wordt deze juist groter!

Tekening 2

Elke keer dat u wordt uitbetaald, groeit uw schuld en wordt daar opnieuw rente over berekend. Met de volgende betaling wordt het bedrag dat u aan rente moet betalen ook groter, omdat u rente over de lening plus de kosten van de rente van de vorige maand betaalt.


Wat zijn de voordelen van een opeethypotheek?

  • Het grootste voordeel is dat u gebruik kunt maken van vermogen die eerder opgesloten zat in de overwaarde van uw huis. U kunt dus dit geld gebruiken voor uitgaven of een comfortabeler pensioen.
  • U kunt de opeethypotheek gebruiken om een eventueel bestaande hypotheek af te lossen en dus van deze maandelijkse kosten af te komen. (Let wel op dat vaak een voorwaarde voor het verkrijgen van de opeethypotheek is, dat u geen andere hypotheken op uw huis mag hebben)
  • U hoeft niet verhuizen om gebruik te maken van de overwaarde van uw huis.

Wat zijn de nadelen van een opeethypotheek?

  • U moet uw huis in goede staat houden en de belastingen en verzekeringen van de woning betalen. Als u uw huis niet kunt onderhouden, kunt u met een uitzetting (en/of executie van hypotheek) worden geconfronteerd.
  • De rente die u moet betalen wordt groter naarmate de tijd verstrijkt.
  • Als u sterft of verhuist, komt de lening te vervallen. Dat betekent dat u (of uw erfgenamen als ze uw huis willen houden) de lening zullen moeten terugbetalen.
  • Als uw schuld (het geleende bedrag + de opgehoopte rentekosten) de overwaarde van uw huis overschrijdt (zie tekening 2), moet u (of uw erfgenamen) een akte van afscherming (meer daarover leest u hier) ondertekenen en het huis aan de financiële instelling geven.
  • Met een conventionele hypotheek, doet de huiseigenaar een maandelijkse betaling aan de geldgever en na elke betaling neemt de overwaarde van uw huis toe. Bij de opeethypotheek, neemt de overwaarde van uw huis af na elke betaling die u ontvangt.
  • U kunt slechts van een percentage van de overwaarde van uw huis gebruik maken, niet het volledige bedrag.
  • Het kan moeilijk zijn om van de lening af te komen. U kunt boetes oplopen als u besluit de lening eerder af te betalen (de lening afbetalen voordat deze opeisbaar is geworden).

Wat is een executieveiling?

Een executieveiling vindt plaats wanneer een huiseigenaar achterloopt op hun hypotheekbetalingen. In het geval van een opeethypotheek treedt het op wanneer de leners de hypotheek niet terug kunnen betalen. De geldgever kan dan het onderpand (huis) claimen als een poging om het te verkopen om terug te vorderen wat de lener bezit.


Opeethypotheken zijn populair in de Verenigde Staten

Opeethypotheken zijn populair in de Verenigde Staten. Een van de meest populaire typen is de Home Equity Conversion Mortgage (HECM) die door de Amerikaanse federale overheid wordt ondersteund. In de Verenigde Staten hebben alle opeethypotheken sinds 2012 een No Negative Equity Guarantee. Dat betekent dat wanneer de lening opeisbaar wordt en de opbrengst van de verkoop van het huis niet voldoende is om de lening mee af te lossen, de restschuld wordt betaald door de Amerikaanse overheid. Met deze garantie wordt alle extra schuld die is ontstaan, gedekt door de Amerikaanse federale overheid en hoeven de leners (en hun erfgenamen) deze extra schuld niet te betalen.

Met andere woorden: Wanneer uw huis in waarde is gedaald tot een punt lager dan de waarde van uw opeethypotheek en de opeethypotheek wordt opeisbaar, dan is het bedrag dat betaald zou moeten worden net zo hoog als de huidige waarde van het huis. De rest zal worden aangevuld door de Amerikaanse overheid.

Tekening 3

Volgens de Amerikaanse afdeling van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling werd de opeethypotheek sinds de eerste verkoop op de markt meer dan een miljoen keer verkocht. In de afgelopen vijf jaar (2015-2019) werden gemiddeld 48 duizend opeethypotheken per boekjaar uitgegeven. De financiële instellingen en de overheid verwachten dat de markt zal groeien naarmate de bevolking ouder wordt.


Opeethypotheken op de Nederlandse markt

Opeethypotheken in Nederland zijn niet zo populair als in de Verenigde Staten. Dit komt door het feit dat opeethypotheken nog niet zo bekend zijn bij de Nederlandse bevolking. Bovendien is er slechts één leverancier van opeethypotheken in Nederland. De enige financiële instelling die deze hypotheek verstrekt, is de Florius Hypotheeker. Deze wordt door de ABN-AMRO ondersteund. Het is voor de Nederlanders dus lastiger om rond te kijken en te kiezen wat het beste voor hen is.


Zijn er betere alternatieven voor de opeethypotheek?

Ja. Het is mogelijk om gebruik van de overwaarde van uw huis maken zonder de nadelen van een opeethypotheek.

PensioenPlus is daar een voorbeeld van. Zo kunt u uw huis aan PensioenPlus verkopen en vervolgens terughuren, zodat u gewoon zonder zorgen kunt blijven wonen. Dat brengt bijvoorbeeld met zich mee dat PensioenPlus de onderhoud van uw woning op zich neemt. Hoe dat precies werkt? Een uitgebreide uitleg daarover vindt u hier.

Beknopt overzicht van de opeethypotheek t.o.v PensioenPlus
Opeethypotheek
PensioenPlus
U betaalt de onderhoud, belastingen en verzekeringen van uw woning.
PensioenPlus betaalt de onderhoud, belastingen en verzekeringen van uw woning.
De rente die u betaalt, wordt hoger naarmate de tijd verstrijkt.
U betaalt PensioenPlus geen rente. Wel huur. Dit biedt u huurbescherming.
Als u sterft of verhuist wordt de lening opeisbaar (deze moet terugbetaald worden)
Bij PensioenPlus is er geen sprake van een lening (deze kan dus ook niet opeisbaar worden).
U kunt slechts een (klein) deel van de overwaarde van uw huis gebruiken
U kunt een groot deel van de overwaarde van uw huis gebruiken.
Het kan moeilijk zijn om van de lening af te komen.
N.v.t bij PensioenPlus. Wij verstrekken geen leningen, maar wij kopen uw huis, terwijl u er mag blijven wonen.

Benieuwd naar de mogelijkheden? Meer informatie over PensioenPlus vindt u hier.

U kunt ook ons bellen op 085-8902030 of mailen via info@pensioenplus.com voor het maken van een afspraak voor een vrijblijvend gesprek.

Vond u dit een interessant artikel? Wij zijn druk bezig om nog meer van dit soort artikelen te schrijven. Zo stellen we u in staat een volledig geïnformeerd besluit te maken m.b.t. de overwaarde van uw huis.

Wilt u op de hoogte blijven wanneer wij nieuwe artikelen plaatsen? Laat dan hieronder uw mailadres achter:

Voornaam*